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他往左前方走了几步，停在一处地面标高明显低于周围草坪的区域边缘。
“这里是下沉式庭院。“
许琛跟过来，站在边缘往下看。
下沉区域大约比草坪低了一米二左右，面积目测在六十平方米上下。地面铺的是一种灰白色的石材，纹理细密，表面做了防滑处理但没有粗糙感。四周的挡墙用的是清水混凝土，浇筑质量极高，表面的气孔分布均匀，没有蜂窝麻面。
方启明的右手往下沉庭院的西北角指了一下。
“那个位置预留了恒温泳池的机位。管线、排水、电力接口全部预埋完毕，业主入住后只需要安装池体和设备就可以使用。泳池规格是八米乘四米，深度一米四到一米八的渐变底。“
他说这些的时候，目光没有看下沉庭院。
他在看许琛的眼睛。
十七年的销售经验告诉他，客户在听到“恒温泳池”这四个字时的微表情，是判断其生活方式和消费层级的重要信号。真正用过恒温泳池的人会关注水循环系统和加热方式；没用过但向往的人会问泳池的品牌和造价；而那些只是把泳池当作身份符号的人，会露出一种满足的、占有式的微笑。
许琛的反应不属于以上任何一种。
他低头看了一眼预留的机位位置，视线在排水口的盖板上停了不到一秒，然后收回来，目光平平地落在方启明脸上。
没有追问，没有兴奋，没有任何多余的表情。
方启明的喉结微微滚了一下。
他决定换一个策略。
“许先生，“他的语气从陈述切换到了一种更私密的、像是在分享内部信息的调子，“说句实话，这个项目的持有成本不低。“
许琛的眉毛没动。
“物业费每年三十八万，这是基础的。“方启明伸出右手，食指竖起来，“草坪是混播特种草皮，每季度需要专业团队养护一次，每次的费用在两万到三万之间。全年下来，光草坪养护就是八到十二万。“
食指旁边多了一根中指。
“外墙用的是德国进口的弹性涂料，抗紫外线、防水、自洁。但这种涂料的寿命是八到十年，到期之后整栋建筑的外墙需要重新施工。按照目前的市场价，一次外墙翻新的费用在四十万到六十万之间。“
三根手指。
“还有智能家居系统的年度维保、中央空调的滤网更换和管道清洗、地暖系统的检测——这些加在一起，每年又是十五万左右。“
他把手收回来，两手交叠在身前。
“粗算一下，这套房子每年的持有成本在七十万到九十万之间。这还不包括装修折旧和家具更换。“
方启明说完这些数字之后，保持着一种恰到好处的沉默。
这是他用过很多次的话术。不是为了吓退客户——能走到看房这一步的人，不会被几十万的年费吓退。他要的是客户听到这些数字之后的那个反应。
皱眉的，说明资金链不够宽裕，后续谈判可以在付款方式上做文章。
不以为意的，说明真正的大鱼，后续要用最高规格的服务去锁定。
而那些听完之后开始算账的——掏出手机按计算器的、嘴唇微动默算的——说明是精明的生意人，后续要用投资回报率和资产保值的逻辑去说服。
许琛听完，嘴角牵了一下。
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